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Open and closed mortgages

Open mortgages allow you to prepay any amount of your mortgage at any time without a compensation charge.

Closed mortgages have a prepayment limit, which means you are only permitted to pay 15% of the original principal balance of the mortgage per calendar year. If you elect to pay more than 15% within a single calendar year, compensation charges will apply.

출처 : http://www.budongsanvan.com/bbs/board.php?bo_table=column&wr_id=341

제12회  모기지 위약금(Penalty) 

최근 모기지 갱신이나, 증액 신청 상담을 하다 보면, 대부분 고객이 모기지 해약 시 어떻게 위약금(Penalty)을 내야 하는지 이해하지 못하고 있는 고객이 대부분이다. 모기지 신청 시 이율, 약정, 상환, 위약에 대한 설명을 다 들었음에도 불구하고, 시간이 지나면 상세 부분을 잊기 마련이다. 이번 칼럼을 통해 금융기관에서 어떻게 위약금 계산하는지 알아보자. 

보통 모기지 홀더가 어떤 이율을 가지고 있든지 간에 무조건 3개월 이자라고 생각하는 사람이 상당수에 이른다. 절대로 모든 경우가 그렇지 않다. 변동 금리의 경우를 살펴보면, 전부다는 아닌, 대부분 5년 변동상품(Closed 5 Years Variable)은 3개월 이자를 위약금으로 설정한다. 예를 들어, 30만불 모기지를 작년에 이맘쯤P-0.75%, 즉, 2.25퍼센트, 5년 클로즈드 변동상품, 30년 상환으로 시작했다면, 한달 페이먼트는 1145불(원금부분 598불 +이자 부분이 537불 정도)이다. 일 년이 지난 현재(약정 5년이 끝나기 48개월 전)에서 예상할 수 있는 3개월 이자 계산법을 적용한 위약금을 보면 대략 1611불 정도이다. 

반면에, 대부분 대출기관이 고정금리 상품에 적용하는 위약금 계산법을 알아보자. 3개월 이자 계산법이나, 이자율 차이 손실액(IRD/Interest Rate Differential) 중 높은 값을 위약금으로 정한다. 대출 기관들이 높은 값으로 위약금을 정하는 것은 두말할 나위도 없으나, 그 이자율 차이 손실액을 계산하는 방법에서도 다른 이율 차액을 적용하기 때문에, 가장 정확한 위약금은 해당 은행의 담당자와 상담하는 것이 올바르다. 

이자율 차이 손실액(IRD) 계산법의 기본은 다음과 같다. 

위약금(Penalty) = 모기지 갚아야 할 원금(Principal) * 이자율 차액(IRD) * 남은 약정 개월수 / 12달 

위에 공식에서, 이자율 차액(IRD)은 은행마다 다른 종류이자를 적용해 이자율 차액을 정의할 수 있다. 첫째, 고객이 가지고 있는 계약이율(Contract Rate)과, 위약이 되는 시점의 남은 기간에 대한 계약이율을 적용할 것인지, 둘째, 고객이 가지고 있는 계약이율과, 약정이 시작된 당시의 고시이율(Post Rate)을 적용할 것인지, 셋째, 고객이 가지고 있는 계약이율과 위약 시점에서 고시이율을 적용할 것인지로 다르게 정의할 수 있다. 

예를 들어, 3.29%에 시작한 모기지가 3년을 갚고, 앞으로 2년을 더 갚아야 한다고 가정하자. 3년이 지난 25만불 원금에 대한 (약정만기 24개월전) 예상할 수 있는 IRD위약금은 1500 불, 8450불 9750불등 까지 다르게 나올수 있다.  이렇게 위약금이 다르게 나올수 이유는 대출기관이 어떤 이자율 차액을 적용할 것인지에 따라 달라지는 것이다. 그러므로, 위약금의 계산법은 매일 달라질 수도 있고, 예민한 주제이기 때문에, 꼭 해당 금융기관에서 어떤 위약 규칙과 함께 모기지를 받았는지 담당자를 통해 알아봐야 한다. 

최소한 얼마가 발생하게 되든, 클로즈드 약정 기간(Closed Term )에서 발생하는 위약금을 줄이기 위해, 집을 팔거나, 모기지를 위약해야 하는 경우는 금융기관에서 주는 조기상환특전(Prepayment Privilege)를 이용할 수 있다. 예를 들어, 대부분의 금융기관이 원금의 10 에서 15퍼센트 정도를 조기상환 할 수 있게 주는 옵션이 있다. 가끔, 특정 모기지 상품에는 이 옵션이 없는 경우도 있기 때문에, 어느 정도를 허용하는지 알아보고, 원금을 줄여놓은 후 위약금 계산에 들어간다면, 그 부담을 일부라도 줄일 수가 있다. 
  
가끔, 너무나 좋은 이율로 광고를 내는 모기지 상품이 있다면, 어떠한 위약규칙이 딸려있는지도 알아봐야 한다. “싼 것이 비지떡”이란 말이 있지 않은가. 정말 좋은 이율로 세상에서 가장 좋은 이율로 모기지를 받은 줄 알고 있던 사람이 나중에 시간이 지나고 보니, 약정기간 안에는 원금을 조기 상환하는 특전이 전혀 없단다. 이런경우가 실제로 있다. 대출기관이 사실이기엔 너무 좋은 이율을 줄 때는 그 뒤에 따라오는 제한 조건을 자세히 알아봐야 할 필요가 있다. 금융기관에서 좋은 이율을 상품화 하기 위해 그만큼 내부 가격 조절해야 하기 때문에, 모기지를 빨리 상환할 수 없도록 제한하는 것이다. 

계산법이 이해가 어렵거나 모기지 재융자에 관해 궁금한 점에 대해서 전화로 문의... 

하다현 부장 
모기지 스페셜리스트 
Scotiabank Mortgage Specialist 
604 505 7738 
Agatha.ha@hotmail.com

출처 : http://www.mybesthome.com/system/newsletterView.php?newsletterCode=NEWS002870

Reference: thelondonkoreannews.com

연말이면 어김 없이 불어오는 감원 한파에 희망퇴직을 선택한 후 그동안 계획했던 이민을 위한 첫 걸음을 내 디뎠습니다. 중고등학생인 자녀들과 함께 온 가족이 유학을 온 후 내집 마련을 위해 모기지 상담을 받았으나 현재로서는 자녀들만 학교를 다니고 부부는 동반비자로 입국을 한 상황이라 좋은 조건의 모기지를 찿을 수가 없어 아쉽지만 내집 마련 계획을 뒤로 미룰 수 밖에 없었습니다. 이 분의 경우 아쉬운 점이라면 소득 있는 부부중 한명이 직장을 그만 두지 않은 상태에서 해외소득을 근거로 모기지를 받아 집을 산 다음 어느정도 시간을 두고 캐나다로 왔으면 하는 아쉬움이 있는 고객이었습니다.

은행은 캐나다에 신고한 인컴을 가장 좋아합니다. 그러나 해외소득은 약간의 규제가 있기는 하나 기본적으로 상환능력이 있다 판단하기에 나름대로 만족할 만한 조건으로 모기지를 받을 수 있습니다. 해외 유학을 계획하고 계시다면 무작정 직장을 그만 두고 온 가족이 한꺼번에 캐나다에 오기 보다는 부부중 한명이 가족과 함께 먼저 와서 정착을 할 수 있는 시간을 가진후 한국의 소득을 근거로 모기지를 받아 거주할 내집 마련을 하시는 것도 좋은 방법이 될 거 같습니다.

해외소득으로 모기지를 받을 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

첫째, 집 값의 최대 65%까지 모기지 가능합니다.
본인 거주 주택에 한하여 해외 소득을 근거로 최대 65%까지 모기지를 받을 수 있는데 3년치 원금과 이자와 재산세를 납부 할 수 있는 여유자금을 준비해야 합니다. 또한 모기지 상환기간은 30년이 아닌 25년으로 가능하기에 월 페이먼트에 대한 부담이 조금은 있을 수 있습니다. 그리고 다운페이 자금과 여유자금은 최소 모기지 접수 1개월 전에는 캐나다 계좌에 입금을 해야 합니다.

둘째, 집 값의 최대 80%까지 모기지 가능합니다.
한국 국세청 신고 소득 금액과 최근 1년 정기적인 송금액을 비교하여 작은 금액을 소득으로 인정 받을 수 있습니다. 한국에 소득 있는 부부중 한명이 정기적인 송금이 필요한데 집을 사기 위한 일시적 송금액은 소득으로 인정 받을 수 없으며, 해외송금 횟수가 적거나 아예 없는 경우에는 가산금리를 조금 높게 적용하여 진행이 가능합니다. 상환기간은 최대 30년까지 가능하며, 고층 콘도의 경우 75%까지만 모기지가 가능합니다.

해외소득 인정 국가
은행별 해외소득 인정을 해주는 국가의 기준이 다르기는 하지만 한국과 북미에서 발생하는 소득의 경우에는 어느 은행에서든지 인정 받을 수 있습니다. 단, 북미지역이 아닌 해외에서 근무를 하고 있다 할지라도 소득신고를 한국에서 할 경우에는 소득인정을 받을 수 있습니다. 예를 들어 건설업체 직원인데 해외 파견근무를 하고 있고 급여는 한국 계좌로 입금이 되고 있는 경우에는 가능합니다.

해외소득을 인정 받기 위한 준비 서류
한국 국세청에 신고한 최근 2년 소득금액 증명원, 재직증명서 또는 자영업자의 경우에는 사업자 등록증을 준비해야 합니다. 또한 한국의 부채 현황을 파악하기 위해 주거래 은행을 방문하여 “신용정보 조회서”를 발급 받아 부채(담보대출, 신용대출, 신용카드 사용금액등)가 있는 경우 각 은행의 계산 방식에 의해 산출된 연간 부담해야할 부채금액을 총 소득에서 차감하여 적용을 합니다.

영주권을 받은 후 온 가족이 한국의 직장을 모두 정리하고 캐나다 이민을 오시는분들도 있습니다. 다시 한번 생각해보세요. 일단 해외인컴이라 할지라도 패밀리 인컴이 제로가 되는 순간 은행에서 모기지를 받는데 있었서는 큰 차이를 만들어 냅니다. 가족중 한 명은 한국 소득을 유지하면서 내집 마련을 하신 다음 합류를 하시는 것이 좋을 듯 싶습니다.

1. 캐나다 기준 금리 추이 조회

Reference: Canada Interest Rate

2. 모기지 이자율 전망