모기지에 대해 얼마나 알고 있나요

출처 : http://www.mybesthome.com/system/newsletterView.php?newsletterCode=NEWS002870

모기지는 가장 큰 부채이자 가장 큰 자산이기도 하다. 그러나 모기지나 집을 사는 절차 등에 대해 제대로 알고 있는 사람은 그리 많은 편이 아니다. 

「Genworth Financial Canada」사가 지난 가을 집을 처음 장만한 사람 1,500명을 대상으로 모기지 상식에 대한 문제를 10가지 내 놓고 조사한 결과 단지 25%만이 10문제 중 7개 이상을 맞췄고 10문제 모두 맞춘 사람은 1%에 불과했다.

신용 등급(credit ratings)이나 모기지계약기간(mortgage terms), 변동이나 확정형 모기지(variable or fixed interested rates), 상환기간(amortization), 미상환대비보험(default insurance), 상환부담률(debt service ratio) 등 전문 용어가 나오면 더욱 헛갈려 한다. 이는 영어 전문용어에 약할 수 밖에 없는 한인 동포들에게는 더욱 어려운 문제다.
모기지 계약을 할 때는 신중해야

지난 봄까지만 해도 약정기간 40년짜리나 실질적으로 이자율이 제로 수준까지 떨어진 모기지를 계약할 수 있었고 신용점수가 낮은 사람도 모기지를 받을 수 있었지만 이제는 더 이상 그런 일이 없다. 

모기지 계약기간을 중도에 갱신할 의무가 없는 미국과는 달리 캐나다에서는 대체적으로 5년마다 갱신해야 한다. 이는 모기지 계약을 할 때 금융 조건 등 여러 조건에 따라 계약 조건을 바꿀 수 있는 기회가 그만큼 더 있다는 것을 의미한다.

아직은 30% 정도 다운페이하고 나머지는 모기지를 대출받아 집을 사기에 좋은 시기다. 주택 시세가 2009년에 얼마간 떨어질수는 있겠지만 작년에 우려했던 부동산 붕괴는 없을 것이다. 신용도가 좋고 직업이 안정돼 있다면 모기지를 어렵지 않게 대출받을 수도 있을 것이다.

그래도 모기지를 선택할 때는 신중을 기하고 전문가들과 함께 최적의 조건을 찾아야 할 필요가 있다. 모기지에 대해 세세한 부분까지 기술적인 내용을 파악할 뿐만 아니라 집 장만할 때 예산을 어떻게 꾸려야 할지 속속들이 알아야 할 것이다.

월납입금이 총가계수입 40%를 넘으면 곤란

「Genworth Financial Canada」사의 Vukanovich 사장은 모기지나 기타 대출, 자동차 할부금, 전기, 수도, 가스세, 재산세 등 각종 월납입금 총액이 총 가계수입의 40% 이상을 넘어서는 안 된다고 조언한다. 물론 지역마다 다르고 도시와 지방마다 다를 수 있지만 대개는 40% 이하를 유지하고 있다. 일반적으로 주택 시세가 다른 지역보다 더 비싼 도시에서는 이 비율이 높아짐을 알 수 있다.
(토론토스타)

모기지에 관한 10가지 문제, 함께 풀어봅시다

1. 모기지상환기간(Amortization Period)을 줄이면 모기지 총액을 갚을 때까지 지불해야 할 이자 총액을 절감할 수 있다. (True or False)

2. 집값에서 모기지 등 주택담보대출금을 차감하고 남은 주택 순자산액(equity)을 부채를 합쳐 정리하거나 집을 수리하거나 투자를 하기 위해 다시 담보로 제공할 수 있다. (True or False)

3. 일반적으로 집을 유지하는데 들어가는 비용이나 기타 월납입금 총액은 세전 총 가계수입의 ( )%를 넘어서는 안 된다.

4. 다음 상환주기 중 어느 것이 모기지를 가장 빨리 갚아 나가는 방법인가? 2주일에 한번 / 매주 상환 / 월 1회 상환 / 2달에 한번 상환

5. 매년 한 차례씩 모기지를 더 갚아나가면 30년 상환 모기지를 대략 ( )년 빨리 줄일 수 있다.

6. 처음 집을 장만하는 사람은 첫 집 장만시 다운페이 지불 목적으로 RRSP에서 ( )달러를 인출해 쓸 수 있다.

7. 개방형 모기지(Open term mortgage)는 언제든지 위약금 없이 남은 잔액을 갚을 수 있다. (True or False)

8. 모기지 계약기간(Mortgage term)이란 모기지 대출 총액을 모두 상환하는데 걸리는 기간을 말한다. (True or False)

9. 다음 중 어느 것이 신용 등급과 모기지를 대출받을 수 있는 조건에 영향을 줄 수 있는가? 납입금 체납 / 신용카드 미납액이 너무 많을 때 / 파산 / 상기 사항 모두 해당

10. 지난 기록을 볼 때 확정 모기지에 비해 계약기간 내내 변동 모기지로 유지하면 이자를 덜 낼 수 있을 것이다. (True or False)

※ 정답은 아래에 있습니다

(출처 : Genworth Financial Canada) 

알아 두면 좋은 모기지 용어

▪ 모기지(Mortgage) : 「죽을 때까지」라는 뜻의 프랑스어에서 유래됨. 집을 소유한지 30년이 지나도록 모기지를 갚아야 할 때 느끼는 바로 그 심정을 말한다.

▪ 계약기간(Term) : 모기지 계약이 유효한 기간을 말한다. 상환기간(Amortization)과는 다른 개념이다. 계약기간은 6개월에서 7년까지 다양하다.

▪ 이자율(Rate) : 모기지계약기간 내 납입해야 하는 이자율.

▪ 상환기간(Amortization) : 일반적으로 25-30년이 되는 모기지 대출 총 기간을 말한다. 계약된 최소 상환액을 계속 납입할 경우에 처음 모기지 계약을 맺을 당시 이자율로 모기지 총액을 다 갚을 때까지 걸리는 시간이다. 이자율은 모기지 계약 조건에 따라 갱신할 수 있다.

▪ 확정금리(Fixed) : 모기지 계약기간 중 적용되는 이자를 확정해 놓는 것이다.

▪ 변동금리(Variable rate) : 금융시장상황에 따라 변동되는 이자율이다.

▪ 이자 산출(Interest Calculation) : 이자를 산출해 내는 방식이다. 일반적으로 6개월마다 계산하며 선불로 계산하지는 않는다.

▪ 상환주기(Frequency) : 모기지를 갚는 주기를 말한다. 한달이나 한주, 2주에 한번 또는 한주에 두번 등이 있다.

▪ 무제한 상환조건(Open Term) : 모기지를 언제나 제한상환 금리 이내로 묶을 수 있고 위약금 없이 최대 100%의 상환금 원금을 갚을 수 있다.

▪ 제한 상환조건(Closed Term) : 계약기간 중 이자율이 묶여 계약기간 만료시 상환을 허용하는 조항이 있지 않은 한 이자율이나 추가 상환 등 조건을 변경할 수 없다. 

▪ 상환부담율(Debt service ratio) : 모기지 대출을 받은 사람이 모기지를 체납하지 않고 제때 상환할 수 있는 능력을 확인하기 위해 대출을 받은 사람의 현행 부채 상태와 부채 담보 능력과 총수입을 고려하는 방법이다.

▪혼합형 상환(Blended payments) : 원금과 이자를 규칙적으로 혼합해 상환하는 것이다. 상환기간이 지날수록 원금은 더 많이 갚고 이자는 덜 발생한다. 20만달러 모기지를 대출받았을 경우 첫해가 지나면 점점 더 많은 원금을 갚아 나가게 된다.

▪일반 모기지(Conventional Mortgage) : 주택 매입가의 80%를 넘지 않는 모기지

▪고위험담보모기지(High-ratio Mortgage) : 다운페이먼트가 20% 미만일 경우 모기지를 대출받으려면 캐나다 모기지 및 주택 공사(CMHC; Canada Mortgage and Housing Corp.)와 같은 관련기관의 보험이 있어야 한다.

▪ 원리금 및 세금 (P.I.T.) : 원금(Principal), 이자(Interest), 세금(Tax)를 말한다. 월상환금에 세금을 포함한 금액이다. 

▪ 잔존 원금(Principal) : 원래 대출받은 대출금 총액에서 상환하고 남은 잔액

▪ 순자산(Equity) : 집값에서 모기지 등 주택담보대출금을 뺀 자산

▪ Mortagee와 Mortgagor : 빌려주는 측을 「Mortgagee」라 하고 빌리는 측을 「Mortgagor」라 한다.

(출처 : TD Canada Trust)


정답 : 1. True; 2. True; 3. 40; 4. 1주일에 한번; 5. 5; 6. 25,000; 7. True; 8. False; 9. 상기 사항 모두 해당; 10. True