출처 : http://www.budongsanvan.com/bbs/board.php?bo_table=column&wr_id=341


제12회  모기지 위약금(Penalty) 

최근 모기지 갱신이나, 증액 신청 상담을 하다 보면, 대부분 고객이 모기지 해약 시 어떻게 위약금(Penalty)을 내야 하는지 이해하지 못하고 있는 고객이 대부분이다. 모기지 신청 시 이율, 약정, 상환, 위약에 대한 설명을 다 들었음에도 불구하고, 시간이 지나면 상세 부분을 잊기 마련이다. 이번 칼럼을 통해 금융기관에서 어떻게 위약금 계산하는지 알아보자. 

보통 모기지 홀더가 어떤 이율을 가지고 있든지 간에 무조건 3개월 이자라고 생각하는 사람이 상당수에 이른다. 절대로 모든 경우가 그렇지 않다. 변동 금리의 경우를 살펴보면, 전부다는 아닌, 대부분 5년 변동상품(Closed 5 Years Variable)은 3개월 이자를 위약금으로 설정한다. 예를 들어, 30만불 모기지를 작년에 이맘쯤P-0.75%, 즉, 2.25퍼센트, 5년 클로즈드 변동상품, 30년 상환으로 시작했다면, 한달 페이먼트는 1145불(원금부분 598불 +이자 부분이 537불 정도)이다. 일 년이 지난 현재(약정 5년이 끝나기 48개월 전)에서 예상할 수 있는 3개월 이자 계산법을 적용한 위약금을 보면 대략 1611불 정도이다. 

반면에, 대부분 대출기관이 고정금리 상품에 적용하는 위약금 계산법을 알아보자. 3개월 이자 계산법이나, 이자율 차이 손실액(IRD/Interest Rate Differential) 중 높은 값을 위약금으로 정한다. 대출 기관들이 높은 값으로 위약금을 정하는 것은 두말할 나위도 없으나, 그 이자율 차이 손실액을 계산하는 방법에서도 다른 이율 차액을 적용하기 때문에, 가장 정확한 위약금은 해당 은행의 담당자와 상담하는 것이 올바르다. 

이자율 차이 손실액(IRD) 계산법의 기본은 다음과 같다. 

위약금(Penalty) = 모기지 갚아야 할 원금(Principal) * 이자율 차액(IRD) * 남은 약정 개월수 / 12달 

위에 공식에서, 이자율 차액(IRD)은 은행마다 다른 종류이자를 적용해 이자율 차액을 정의할 수 있다. 첫째, 고객이 가지고 있는 계약이율(Contract Rate)과, 위약이 되는 시점의 남은 기간에 대한 계약이율을 적용할 것인지, 둘째, 고객이 가지고 있는 계약이율과, 약정이 시작된 당시의 고시이율(Post Rate)을 적용할 것인지, 셋째, 고객이 가지고 있는 계약이율과 위약 시점에서 고시이율을 적용할 것인지로 다르게 정의할 수 있다. 

예를 들어, 3.29%에 시작한 모기지가 3년을 갚고, 앞으로 2년을 더 갚아야 한다고 가정하자. 3년이 지난 25만불 원금에 대한 (약정만기 24개월전) 예상할 수 있는 IRD위약금은 1500 불, 8450불 9750불등 까지 다르게 나올수 있다.  이렇게 위약금이 다르게 나올수 이유는 대출기관이 어떤 이자율 차액을 적용할 것인지에 따라 달라지는 것이다. 그러므로, 위약금의 계산법은 매일 달라질 수도 있고, 예민한 주제이기 때문에, 꼭 해당 금융기관에서 어떤 위약 규칙과 함께 모기지를 받았는지 담당자를 통해 알아봐야 한다. 

최소한 얼마가 발생하게 되든, 클로즈드 약정 기간(Closed Term )에서 발생하는 위약금을 줄이기 위해, 집을 팔거나, 모기지를 위약해야 하는 경우는 금융기관에서 주는 조기상환특전(Prepayment Privilege)를 이용할 수 있다. 예를 들어, 대부분의 금융기관이 원금의 10 에서 15퍼센트 정도를 조기상환 할 수 있게 주는 옵션이 있다. 가끔, 특정 모기지 상품에는 이 옵션이 없는 경우도 있기 때문에, 어느 정도를 허용하는지 알아보고, 원금을 줄여놓은 후 위약금 계산에 들어간다면, 그 부담을 일부라도 줄일 수가 있다. 
  
가끔, 너무나 좋은 이율로 광고를 내는 모기지 상품이 있다면, 어떠한 위약규칙이 딸려있는지도 알아봐야 한다. “싼 것이 비지떡”이란 말이 있지 않은가. 정말 좋은 이율로 세상에서 가장 좋은 이율로 모기지를 받은 줄 알고 있던 사람이 나중에 시간이 지나고 보니, 약정기간 안에는 원금을 조기 상환하는 특전이 전혀 없단다. 이런경우가 실제로 있다. 대출기관이 사실이기엔 너무 좋은 이율을 줄 때는 그 뒤에 따라오는 제한 조건을 자세히 알아봐야 할 필요가 있다. 금융기관에서 좋은 이율을 상품화 하기 위해 그만큼 내부 가격 조절해야 하기 때문에, 모기지를 빨리 상환할 수 없도록 제한하는 것이다. 

계산법이 이해가 어렵거나 모기지 재융자에 관해 궁금한 점에 대해서 전화로 문의... 

하다현 부장 
모기지 스페셜리스트 
Scotiabank Mortgage Specialist 
604 505 7738 
Agatha.ha@hotmail.com

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출처 : http://www.mybesthome.com/system/newsletterView.php?newsletterCode=NEWS002870



모기지는 가장 큰 부채이자 가장 큰 자산이기도 하다. 그러나 모기지나 집을 사는 절차 등에 대해 제대로 알고 있는 사람은 그리 많은 편이 아니다. 

「Genworth Financial Canada」사가 지난 가을 집을 처음 장만한 사람 1,500명을 대상으로 모기지 상식에 대한 문제를 10가지 내 놓고 조사한 결과 단지 25%만이 10문제 중 7개 이상을 맞췄고 10문제 모두 맞춘 사람은 1%에 불과했다.

신용 등급(credit ratings)이나 모기지계약기간(mortgage terms), 변동이나 확정형 모기지(variable or fixed interested rates), 상환기간(amortization), 미상환대비보험(default insurance), 상환부담률(debt service ratio) 등 전문 용어가 나오면 더욱 헛갈려 한다. 이는 영어 전문용어에 약할 수 밖에 없는 한인 동포들에게는 더욱 어려운 문제다.
모기지 계약을 할 때는 신중해야

지난 봄까지만 해도 약정기간 40년짜리나 실질적으로 이자율이 제로 수준까지 떨어진 모기지를 계약할 수 있었고 신용점수가 낮은 사람도 모기지를 받을 수 있었지만 이제는 더 이상 그런 일이 없다. 

모기지 계약기간을 중도에 갱신할 의무가 없는 미국과는 달리 캐나다에서는 대체적으로 5년마다 갱신해야 한다. 이는 모기지 계약을 할 때 금융 조건 등 여러 조건에 따라 계약 조건을 바꿀 수 있는 기회가 그만큼 더 있다는 것을 의미한다.

아직은 30% 정도 다운페이하고 나머지는 모기지를 대출받아 집을 사기에 좋은 시기다. 주택 시세가 2009년에 얼마간 떨어질수는 있겠지만 작년에 우려했던 부동산 붕괴는 없을 것이다. 신용도가 좋고 직업이 안정돼 있다면 모기지를 어렵지 않게 대출받을 수도 있을 것이다.

그래도 모기지를 선택할 때는 신중을 기하고 전문가들과 함께 최적의 조건을 찾아야 할 필요가 있다. 모기지에 대해 세세한 부분까지 기술적인 내용을 파악할 뿐만 아니라 집 장만할 때 예산을 어떻게 꾸려야 할지 속속들이 알아야 할 것이다.

월납입금이 총가계수입 40%를 넘으면 곤란

「Genworth Financial Canada」사의 Vukanovich 사장은 모기지나 기타 대출, 자동차 할부금, 전기, 수도, 가스세, 재산세 등 각종 월납입금 총액이 총 가계수입의 40% 이상을 넘어서는 안 된다고 조언한다. 물론 지역마다 다르고 도시와 지방마다 다를 수 있지만 대개는 40% 이하를 유지하고 있다. 일반적으로 주택 시세가 다른 지역보다 더 비싼 도시에서는 이 비율이 높아짐을 알 수 있다.
(토론토스타)

모기지에 관한 10가지 문제, 함께 풀어봅시다

1. 모기지상환기간(Amortization Period)을 줄이면 모기지 총액을 갚을 때까지 지불해야 할 이자 총액을 절감할 수 있다. (True or False)

2. 집값에서 모기지 등 주택담보대출금을 차감하고 남은 주택 순자산액(equity)을 부채를 합쳐 정리하거나 집을 수리하거나 투자를 하기 위해 다시 담보로 제공할 수 있다. (True or False)

3. 일반적으로 집을 유지하는데 들어가는 비용이나 기타 월납입금 총액은 세전 총 가계수입의 ( )%를 넘어서는 안 된다.

4. 다음 상환주기 중 어느 것이 모기지를 가장 빨리 갚아 나가는 방법인가? 2주일에 한번 / 매주 상환 / 월 1회 상환 / 2달에 한번 상환

5. 매년 한 차례씩 모기지를 더 갚아나가면 30년 상환 모기지를 대략 ( )년 빨리 줄일 수 있다.

6. 처음 집을 장만하는 사람은 첫 집 장만시 다운페이 지불 목적으로 RRSP에서 ( )달러를 인출해 쓸 수 있다.

7. 개방형 모기지(Open term mortgage)는 언제든지 위약금 없이 남은 잔액을 갚을 수 있다. (True or False)

8. 모기지 계약기간(Mortgage term)이란 모기지 대출 총액을 모두 상환하는데 걸리는 기간을 말한다. (True or False)

9. 다음 중 어느 것이 신용 등급과 모기지를 대출받을 수 있는 조건에 영향을 줄 수 있는가? 납입금 체납 / 신용카드 미납액이 너무 많을 때 / 파산 / 상기 사항 모두 해당

10. 지난 기록을 볼 때 확정 모기지에 비해 계약기간 내내 변동 모기지로 유지하면 이자를 덜 낼 수 있을 것이다. (True or False)

※ 정답은 아래에 있습니다

(출처 : Genworth Financial Canada) 

알아 두면 좋은 모기지 용어

▪ 모기지(Mortgage) : 「죽을 때까지」라는 뜻의 프랑스어에서 유래됨. 집을 소유한지 30년이 지나도록 모기지를 갚아야 할 때 느끼는 바로 그 심정을 말한다.

▪ 계약기간(Term) : 모기지 계약이 유효한 기간을 말한다. 상환기간(Amortization)과는 다른 개념이다. 계약기간은 6개월에서 7년까지 다양하다.

▪ 이자율(Rate) : 모기지계약기간 내 납입해야 하는 이자율.

▪ 상환기간(Amortization) : 일반적으로 25-30년이 되는 모기지 대출 총 기간을 말한다. 계약된 최소 상환액을 계속 납입할 경우에 처음 모기지 계약을 맺을 당시 이자율로 모기지 총액을 다 갚을 때까지 걸리는 시간이다. 이자율은 모기지 계약 조건에 따라 갱신할 수 있다.

▪ 확정금리(Fixed) : 모기지 계약기간 중 적용되는 이자를 확정해 놓는 것이다.

▪ 변동금리(Variable rate) : 금융시장상황에 따라 변동되는 이자율이다.

▪ 이자 산출(Interest Calculation) : 이자를 산출해 내는 방식이다. 일반적으로 6개월마다 계산하며 선불로 계산하지는 않는다.

▪ 상환주기(Frequency) : 모기지를 갚는 주기를 말한다. 한달이나 한주, 2주에 한번 또는 한주에 두번 등이 있다.

▪ 무제한 상환조건(Open Term) : 모기지를 언제나 제한상환 금리 이내로 묶을 수 있고 위약금 없이 최대 100%의 상환금 원금을 갚을 수 있다.

▪ 제한 상환조건(Closed Term) : 계약기간 중 이자율이 묶여 계약기간 만료시 상환을 허용하는 조항이 있지 않은 한 이자율이나 추가 상환 등 조건을 변경할 수 없다. 

▪ 상환부담율(Debt service ratio) : 모기지 대출을 받은 사람이 모기지를 체납하지 않고 제때 상환할 수 있는 능력을 확인하기 위해 대출을 받은 사람의 현행 부채 상태와 부채 담보 능력과 총수입을 고려하는 방법이다.

▪혼합형 상환(Blended payments) : 원금과 이자를 규칙적으로 혼합해 상환하는 것이다. 상환기간이 지날수록 원금은 더 많이 갚고 이자는 덜 발생한다. 20만달러 모기지를 대출받았을 경우 첫해가 지나면 점점 더 많은 원금을 갚아 나가게 된다.

▪일반 모기지(Conventional Mortgage) : 주택 매입가의 80%를 넘지 않는 모기지

▪고위험담보모기지(High-ratio Mortgage) : 다운페이먼트가 20% 미만일 경우 모기지를 대출받으려면 캐나다 모기지 및 주택 공사(CMHC; Canada Mortgage and Housing Corp.)와 같은 관련기관의 보험이 있어야 한다.

▪ 원리금 및 세금 (P.I.T.) : 원금(Principal), 이자(Interest), 세금(Tax)를 말한다. 월상환금에 세금을 포함한 금액이다. 

▪ 잔존 원금(Principal) : 원래 대출받은 대출금 총액에서 상환하고 남은 잔액

▪ 순자산(Equity) : 집값에서 모기지 등 주택담보대출금을 뺀 자산

▪ Mortagee와 Mortgagor : 빌려주는 측을 「Mortgagee」라 하고 빌리는 측을 「Mortgagor」라 한다.

(출처 : TD Canada Trust)


정답 : 1. True; 2. True; 3. 40; 4. 1주일에 한번; 5. 5; 6. 25,000; 7. True; 8. False; 9. 상기 사항 모두 해당; 10. True


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RRSP, 잘 활용하는 방법은?

       

2017년도에 대한 세금신고 기간이 다가오고 있습니다. 이와 관련해 RRSP에 대한 문의가 많아지고 있습니다.
RRSP는 간단히 말해서 현재 수입에 있어 여유자금이 있다면 이를 RRSP에 넣어 놓음으로써 현 세법시스템은 이를 당장 과세하지 않고 미래에 인출시 과세한다는 것입니다.

예를 들어 싱글인 직장인이 연 4만8000달러가 근로소득인 경우 소득세 신고를 하면 환급도 납부세금도 없을 것입니다. 만약 RRSP를 5000달러 구입한다고 가정한다면 환급이 1250달러가 될 것이며 1만달러를 구입하는 경우 2361달러가 될 것입니다.  근로소득납세자의 소득구간이 7만달러 이상 또 9만달러 이상일 경우 세율이 높아지므로 RRSP 구입에 대한 환급액도 달라질 것입니다.
자영업자인 경우 근로소득자와 달리 연중 원천징수금액이 없으므로 RRSP를 통해 환급이 아닌 납부세금을 줄이게 됩니다.

RRSP는 금융기관을 통해 쉽게 어카운트를 오픈할 수 있습니다. 그렇다면 매년 구입할 수 있는 금액은 어떻게 결정되는지 알아보겠습니다. 2017년 구입할 수 있는 금액은 2016년 소득의 18%입니다. 물론 한도금액이 있으며 2017년 한도금액은 2만6010달러입니다. 즉 2016년 소득의 18%금액이 한도금액을 초과해도 2017년 RRSP 구입할 수 있는 금액은 2만6010달러가 한계금액인 것입니다. 
모든 소득의 18%만큼 RRSP 구입금액이 증가하지 않습니다. 세법은 “Earned Income”의 18%라고 말하고 있으며 Earned Income은 근로소득, 사업소득, 임대소득이 대표적인 예이며 투자소득 즉 이자, 배당, 양도소득은 포함되지 않습니다. 매년 구입가능 금액은 증가하며 미사용 구입가능금액은 다음 연도로 이연됩니다. RRSP 구입가능 금액은 매년 세금신고 후 국세청에서 받은 Notice of Assessment에 나와 있습니다. 따라서 RRSP를 구입하시기 전에 Notice에 나온 금액을 꼭 확인하시고 구입하시기 바랍니다.  
보통 문의하시는 사항이 얼마 정도 사면 환급 얼마나 받는지 하는 것입니다. 위에서 언급한 것처럼 근로소득자인 경우 환급이 나올테고 사업소득자는 절세를 하게 되며 RRSP 구입액과 환급/절세금액의 관계는 귀하의 소득구간에 대한 세율이 얼마인지에 따라 결정됩니다. 예를 들면 다음과 같습니다.

▲소득구간이 3만8000달러 미만이면 구입액의 약 20% ▲ 소득구간이 3만8000달러 - 7만달러면 구입액의 약 28% ▲소득구간이 9만달러 - 14만달러 이면 구입액의 약 40.7%
위에서처럼 소득이 높을수록 RRSP를 구입함으로써 더 많은 절세를 할 수 있겠습니다. 또한 RRSP에 투자된 금액에서 발생하는 투자수익은 RRSP를 인출하기 전까지는 비과세입니다. RRSP를 인출할 경우 금융기관에서 정해진세율에 따라 원천징수하고 인출금은 해당년도 소득으로 합산과세됩니다.

5000달러까지는 10%, 원천징수 1만5000달러까지는 20%, 원천징수 1만5000달러 이상은 30%의 세금이 원천징수됩니다. 이는 RRSP에 투자할 때는 ‘소득이 높을 때’ RRSP를 인출할 때는 ‘소득이 낮을 때’라는 것이 최상의 방법임이 설명됩니다.

Spousal Plans 이라고 들어보셨을 것입니다. 이는 납세자가 본인의 구입한도에 따라 RRSP를 구입하여 본인이 소득공제를 하고 인출시 배우자의 소득으로 합산과세 되는 것으로 미래 배우자소득이 낮을 것이라면 Spousal plan을 이용하는 것도 좋은 방법입니다. 그러나 Spousal plan을 이용할 경우 구입년도 이후 추가 2년동안 인출할 경우 본인소득에 합산과세되므로 주의해야 합니다.

마지막으로 RRSP에 대한 주의사항은 RRSP 구입시 본인의 구입한도금액을 초과하지 않는 것입니다. 구입한도 금액을 2000달러 이상 초과한 경우 초과금액에 대해 월 1%의 벌금 세금을 내야하며 동시에 T1-OVP 양식을 작성해서 국세청에 보내야 합니다. 벌금을 면제 받기 위해서는 페널티 면제 양식을 작성해서 보내야 합니다. 많은 도움 되시기 바랍니다. 감사합니다.


by: 벤조선

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