Open and closed mortgages

Open mortgages allow you to prepay any amount of your mortgage at any time without a compensation charge.

Closed mortgages have a prepayment limit, which means you are only permitted to pay 15% of the original principal balance of the mortgage per calendar year. If you elect to pay more than 15% within a single calendar year, compensation charges will apply.

출처 : http://www.budongsanvan.com/bbs/board.php?bo_table=column&wr_id=341

제12회  모기지 위약금(Penalty) 

최근 모기지 갱신이나, 증액 신청 상담을 하다 보면, 대부분 고객이 모기지 해약 시 어떻게 위약금(Penalty)을 내야 하는지 이해하지 못하고 있는 고객이 대부분이다. 모기지 신청 시 이율, 약정, 상환, 위약에 대한 설명을 다 들었음에도 불구하고, 시간이 지나면 상세 부분을 잊기 마련이다. 이번 칼럼을 통해 금융기관에서 어떻게 위약금 계산하는지 알아보자. 

보통 모기지 홀더가 어떤 이율을 가지고 있든지 간에 무조건 3개월 이자라고 생각하는 사람이 상당수에 이른다. 절대로 모든 경우가 그렇지 않다. 변동 금리의 경우를 살펴보면, 전부다는 아닌, 대부분 5년 변동상품(Closed 5 Years Variable)은 3개월 이자를 위약금으로 설정한다. 예를 들어, 30만불 모기지를 작년에 이맘쯤P-0.75%, 즉, 2.25퍼센트, 5년 클로즈드 변동상품, 30년 상환으로 시작했다면, 한달 페이먼트는 1145불(원금부분 598불 +이자 부분이 537불 정도)이다. 일 년이 지난 현재(약정 5년이 끝나기 48개월 전)에서 예상할 수 있는 3개월 이자 계산법을 적용한 위약금을 보면 대략 1611불 정도이다. 

반면에, 대부분 대출기관이 고정금리 상품에 적용하는 위약금 계산법을 알아보자. 3개월 이자 계산법이나, 이자율 차이 손실액(IRD/Interest Rate Differential) 중 높은 값을 위약금으로 정한다. 대출 기관들이 높은 값으로 위약금을 정하는 것은 두말할 나위도 없으나, 그 이자율 차이 손실액을 계산하는 방법에서도 다른 이율 차액을 적용하기 때문에, 가장 정확한 위약금은 해당 은행의 담당자와 상담하는 것이 올바르다. 

이자율 차이 손실액(IRD) 계산법의 기본은 다음과 같다. 

위약금(Penalty) = 모기지 갚아야 할 원금(Principal) * 이자율 차액(IRD) * 남은 약정 개월수 / 12달 

위에 공식에서, 이자율 차액(IRD)은 은행마다 다른 종류이자를 적용해 이자율 차액을 정의할 수 있다. 첫째, 고객이 가지고 있는 계약이율(Contract Rate)과, 위약이 되는 시점의 남은 기간에 대한 계약이율을 적용할 것인지, 둘째, 고객이 가지고 있는 계약이율과, 약정이 시작된 당시의 고시이율(Post Rate)을 적용할 것인지, 셋째, 고객이 가지고 있는 계약이율과 위약 시점에서 고시이율을 적용할 것인지로 다르게 정의할 수 있다. 

예를 들어, 3.29%에 시작한 모기지가 3년을 갚고, 앞으로 2년을 더 갚아야 한다고 가정하자. 3년이 지난 25만불 원금에 대한 (약정만기 24개월전) 예상할 수 있는 IRD위약금은 1500 불, 8450불 9750불등 까지 다르게 나올수 있다.  이렇게 위약금이 다르게 나올수 이유는 대출기관이 어떤 이자율 차액을 적용할 것인지에 따라 달라지는 것이다. 그러므로, 위약금의 계산법은 매일 달라질 수도 있고, 예민한 주제이기 때문에, 꼭 해당 금융기관에서 어떤 위약 규칙과 함께 모기지를 받았는지 담당자를 통해 알아봐야 한다. 

최소한 얼마가 발생하게 되든, 클로즈드 약정 기간(Closed Term )에서 발생하는 위약금을 줄이기 위해, 집을 팔거나, 모기지를 위약해야 하는 경우는 금융기관에서 주는 조기상환특전(Prepayment Privilege)를 이용할 수 있다. 예를 들어, 대부분의 금융기관이 원금의 10 에서 15퍼센트 정도를 조기상환 할 수 있게 주는 옵션이 있다. 가끔, 특정 모기지 상품에는 이 옵션이 없는 경우도 있기 때문에, 어느 정도를 허용하는지 알아보고, 원금을 줄여놓은 후 위약금 계산에 들어간다면, 그 부담을 일부라도 줄일 수가 있다. 
  
가끔, 너무나 좋은 이율로 광고를 내는 모기지 상품이 있다면, 어떠한 위약규칙이 딸려있는지도 알아봐야 한다. “싼 것이 비지떡”이란 말이 있지 않은가. 정말 좋은 이율로 세상에서 가장 좋은 이율로 모기지를 받은 줄 알고 있던 사람이 나중에 시간이 지나고 보니, 약정기간 안에는 원금을 조기 상환하는 특전이 전혀 없단다. 이런경우가 실제로 있다. 대출기관이 사실이기엔 너무 좋은 이율을 줄 때는 그 뒤에 따라오는 제한 조건을 자세히 알아봐야 할 필요가 있다. 금융기관에서 좋은 이율을 상품화 하기 위해 그만큼 내부 가격 조절해야 하기 때문에, 모기지를 빨리 상환할 수 없도록 제한하는 것이다. 

계산법이 이해가 어렵거나 모기지 재융자에 관해 궁금한 점에 대해서 전화로 문의... 

하다현 부장 
모기지 스페셜리스트 
Scotiabank Mortgage Specialist 
604 505 7738 
Agatha.ha@hotmail.com

토론도 부동산 정보 공유

토론토 부동산 온라인 쇼핑 완전 정복

토론토 부동산 지식 완전 정복

Reference: http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=008&aid=0000488848

[머니투데이 이창호]리얼터들은 부동산과 주택 문제에 관해 어느 누구보다도 일반 소비자들에게 정확한 정보와 조언을 제공해 줄 수 있는 교육적인 배경과 경험을 겸비하고 있다. 

전문적인 리얼터가 되고자 한다면 과연 어떤 자질을 보유하고 있어야 하는지, 그리고 어떤 교육 과정을 거쳐야 하는 것인지 한번 정확하게 알아 보자. 

상품을 판매할 수 있는 적극적인 세일즈 기술과 다양한 계층의 고객들을 편안하게 대해줄 수 있는 대인 기술이 리얼터로써 갖추어야 할 가장 기본적인 자질이라 할 수 있다. 

그 뿐만 아니라 프로페셔널한 부동산 중개인이라면 부동산 관련 법규, 계약법, 재무, 감정, 마케팅 분야에 대해 많은 지식을 보유하고 있어야 하겠고, 그 외에도 부동산 업계와 직.간접적인 연관이 있는 주변 분야에 대해서도 해박한 지식이 있어야 한다. 

리얼터들은 광범위한 분야에 관한 다양한 재교육을 통해 부동산 거래를 둘러싸고 있는 경제 환경과 주변 여건에 대해 폭 넓은 시야를 얻게 된다. 이런 이유 때문에 일반인이 소비자로써 주택을 사거나 팔기위해 주택 시장에 나섰을 때 이들 리얼터로부터 전문적인 지식과 경험을 바탕으로 해서 유익한 도움을 받게 되는 것이다. 

BC주에서 리얼터가 되고자 할 때 가장 먼저 거쳐야 하는 과정(Pre-licensing course)은 UBC대학 커머스(Commerce)학부의 부동산 학과에서 시행하고 있는 리얼터 관련 트레이닝 과정을 통과하는 것이다. 

이 과정에 등록한 학생들은 이 프로그램에서 요구되는 모든 과목을 일년 이내에 마치고, L.P.I.(일종의 영어 능력 평가)시험과 부동산 본 시험을 합격하여야 비로소 라이센스를 받을수 있는 자격을 갖추게된다. 

이 과정의 졸업 후 추가적으로 부동산 관리(Property Management)과정을 원하거나, 또는 본인의 부동산 회사를 직접 설립하는데 관심이 있는 사람은 추가적인 과목들을 수강하고 시험을 통과하여야 한다.

앞서 언급된 리얼터가 되기 위한 과정에서 다음과 같은 과목들을 공부하게 된다.

토지 소유권 분야 : BC주와 캐나다의 대지 소유권에 관련된 법규를 배우게 되며, 아울러 freehold, leasehold, 그리고 strata와 같은 등기시스템에 대해 공부하게 된다. 

부동산 관련 재무 분야 : 부동산 몰게지관련 법규를 공부하여햐 하며, 그외에도 몰게지 이자율 계산법과 다양한 몰게지 론 상품에 대한 지식을 습득하게 된다.

부동산 에이전시(Agency) : 부동산 거래시 리얼터와 고객이 가지게되는 에이전시 관계의 법적인 의미, 리얼터가 구매자를 대변할 때 그리고 매도자를 대변할 때 가지게 되는 법적인 책임관계, 그외 이런 관계에 대한 포괄적이면서 엄격한 법률 가이드라인에 대한 분야.

계약법: 계약법에 대한 기본적인 사항들을 배우게 되며, 이런 과정을 통해 고객의 권익을 보장할 수 있는 법적 구속력이 있는 정확한 계약서를 작성하는 방법을 배우게 된다. 

감정 평가 : 부동산의 적절한 시장 가격 산출을 위한 다양한 감정 방법, 기술 및 감정 평가법을 익히게 된다.

부동산 중개사 라이센스를 취득한다는 것은 어찌보면 프로페셔널한 부동산 중개인이 되기위한 긴 과정의 시작일지도 모른다. 

광역밴쿠버의 부동산 시장만 놓고 보더라도 부동산 업계와 부동산관련 법규들도 나날이 변화되어 가고 있으며, 현대의 기술의 발전은 부동산 업계에도 지대한 영향을 미치고 있다. 

광역밴쿠버에서 활동하고 있는 부동산 중개인들은 이 지역 부동산 협회를 통해 제공되고 있는 다양한 분야에 걸친 강좌, 세미나, 회의 그리고 기타 정기간행물을 통해 지식과 정보를 늘여가기 위해 끈임없이 노력하고 있다. 

이런 강좌와 세미나에서 다루어지고 있는 것들은 테크놀러지 이슈와 법률 부문, 환경문제, 비즈니스 계획서, 마케팅 등 참으로 다양한 분야의 주제들이다. 

캐나다에서 주택을 사거나 판다는 것은 상당히 복잡한 과정이다. 리얼터의 역할은 본인의 고객인 일반소비자의 이익을 부동산 시장에서 잘 대변하고 보호하는 것이다. 

때로는 주체할 수 없을 정도로 쏟아져 들어오는 정보의 홍수 속에서 내가 필요로 하는 것을 잘 소화하고 해석해서, 소비자로써 내가 최상의 선택을 할 수 있도록 도와주는 것이 중개사의 몫이다. 

그러기 위해서는 리얼터들도 전문적인 지식으로 단단히 무장하고 있을뿐만 아니라, 또한 이를 확대 발전시켜 나갈수 있도록 끊임없이 교육을 받고 노력할 때 소비자들을 위해 이런 역할을 훌륭히 수행해 나갈 수 있을것이다. 

가까운 시일내에 주택을 사거나 팔 계획을 가지고 있는 소비자라면 거래에 앞서 본인의 리얼터를 선정하여 주택 문제에 대해 정식으로 의뢰를 하여 전문적인 도움을 현명한 선택이다. 

이민, 유학 및 현지생활과 관련한 자세한 내용은 머피컨텐츠(www.worldok.com)을 참조하시기 바랍니다.

이창호 

< 저작권자 ⓒ머니투데이(경제신문) >